← Όλα τα εργαλεία
🏠 Ακίνητα & Δάνεια

Υπολογισμός Απόδοσης Επένδυσης Ενοικίασης Ακινήτου (2026)

Δες πόσο πραγματικά αποδίδει η επένδυσή σου σε ένα ακίνητο. Συμπλήρωσε τα στοιχεία αγοράς και ενοικίου και υπολόγισε αυτόματα την καθαρή σου απόδοση μαζί με όλους τους φόρους και τα έξοδα.

Sponsor Spitishop - Φθινοπωρινό Make over στο σαλόνι -15%

Στοιχεία Επένδυσης

Έξοδα Αγοράς
20.000€ 500.000€
100€ 3.000€
Βάσει κλίμακας: 15% έως 12.000€ | 35% για 12.001€–35.000€ | 45% για >35.000€
Υπολογισμός ΕΝΦΙΑ

Ο υπολογισμός ενσωματώνει αυτόματα την κλίμακα φορολογίας ενοικίων. Τα έξοδα ΕΝΦΙΑ, συντήρησης και λοιπών δαπανών αθροίζονται αυτόματα για την εξαγωγή της καθαρής απόδοσης.

Καθαρή Απόδοση (Net) 0%
Ακαθάριστη Απόδοση (Gross) 0%
  • Συνολικό Κόστος Επένδυσης €0
  • Ακαθάριστο Ετήσιο Εισόδημα €0
  • Καθαρό Ετήσιο Εισόδημα €0
  • Εκτιμώμενος Χρόνος Απόσβεσης — έτη
Sponsor

Το 90s μωσαϊκό δεν φεύγει. Η διακόσμηση όμως αλλάζει!

Μεταμόρφωσε το ακίνητο από «ανακαινισμένο το '98» σε «μίνιμαλ sanctuary» χωρίς να χρειαστεί να γκρεμίσεις τοίχους!

Κάνε το upgrade στο Spitishop →
Διαφήμιση Google AdSense — 728×90

Τι είναι το Rental Yield και πώς υπολογίζεται online;

Το rental yield είναι ο βασικός χρηματοοικονομικός δείκτης που εκφράζει την ετήσια απόδοση μιας επένδυσης σε ακίνητο ως ποσοστό επί του κόστους απόκτησής του. Χρησιμοποιώντας ένα σύγχρονο online εργαλείο υπολογισμού, μπορείς να συγκρίνεις άμεσα διαφορετικές επενδυτικές ευκαιρίες και περιοχές, αξιολογώντας ποια επιλογή προσφέρει τη βέλτιστη απόδοση κεφαλαίου.

Ο υπολογισμός βασίζεται στο ετήσιο εισόδημα από ενοίκια (μηνιαίο μίσθωμα × 12) και συγκρίνεται είτε με την αρχική τιμή αγοράς (ακαθάριστη απόδοση / gross yield) είτε με το συνολικό κόστος της επένδυσης μαζί με τα έξοδα αγοράς, ανακαίνισης και τους ετήσιους φόρους (καθαρή απόδοση / net yield). Όσο υψηλότερο είναι το ποσοστό, τόσο πιο γρήγορα επιτυγχάνεται η απόσβεση του κεφαλαίου.

Αυτή η web εφαρμογή του calcme.gr σου επιτρέπει να πραγματοποιήσεις ακαριαία κάθε υπολογισμό online, δοκιμάζοντας διάφορα σενάρια τιμών, εξόδων και ενοικίων με πλήρη ακρίβεια.

Διαφορά μεταξύ Gross Yield (Ακαθάριστης) και Net Yield (Καθαρής) Απόδοσης

Η ακαθάριστη απόδοση (gross yield) υπολογίζεται διαιρώντας το ακαθάριστο ετήσιο εισόδημα από ενοίκια με την τιμή αγοράς του ακινήτου, χωρίς να αφαιρούνται τα έξοδα αγοράς ή τα ετήσια λειτουργικά κόστη. Είναι ένας γρήγορος, απλός δείκτης, χρήσιμος για πρώτη σύγκριση μεταξύ ακινήτων, αλλά δεν αντικατοπτρίζει την πραγματική απόδοση της επένδυσης.

Η καθαρή απόδοση (net yield) είναι πιο ρεαλιστική, καθώς λαμβάνει υπόψη τόσο τα αρχικά έξοδα αγοράς και ανακαίνισης όσο και τα ετήσια έξοδα συντήρησης, φόρων και ασφάλισης. Διαιρεί το καθαρό ετήσιο εισόδημα (μετά την αφαίρεση των ετήσιων εξόδων) με το συνολικό κόστος της επένδυσης (τιμή αγοράς συν αρχικά έξοδα). Επειδή περιλαμβάνει περισσότερες μεταβλητές, το net yield είναι συνήθως χαμηλότερο από το gross yield και αποτελεί πιο αξιόπιστο δείκτη για τη λήψη επενδυτικής απόφασης.

Ποιο θεωρείται ικανοποιητικό ποσοστό απόδοσης ενοικίασης στην Ελλάδα;

Στην ελληνική αγορά ακινήτων, ένα rental yield γύρω στο 4-5% καθαρής απόδοσης θεωρείται γενικά ικανοποιητικό για κατοικίες σε αστικές περιοχές, ενώ σε ορισμένες φθηνότερες περιοχές ή σε ακίνητα προς βραχυχρόνια μίσθωση μπορεί να εμφανίζονται υψηλότερα ποσοστά. Το «καλό» ποσοστό εξαρτάται πάντα από την περιοχή, την κατάσταση του ακινήτου, τον τύπο ενοικίασης και το προφίλ ρίσκου που είναι διατεθειμένος να αναλάβει ο επενδυτής.

Είναι σημαντικό να θυμάσαι ότι το rental yield δεν περιλαμβάνει την ενδεχόμενη υπεραξία του ακινήτου με την πάροδο του χρόνου, ούτε τυχόν κόστος χρηματοδότησης αν η αγορά γίνεται με δάνειο. Για μια πιο ολοκληρωμένη εικόνα, καλό είναι να συνδυάζεις το yield με άλλους παράγοντες, όπως την τάση των τιμών στην περιοχή και τη ζήτηση ενοικίασης.

Ενδεικτικά Ποσοστά Yield στην Ελλάδα ανά Κατηγορία & Περιοχή

Παρακάτω παρουσιάζονται τα μέσα εκτιμώμενα ποσοστά ακαθάριστης (Gross) και καθαρής (Net) απόδοσης για τις συνηθέστερες κατηγορίες επενδυτικών ακινήτων στην ελληνική αγορά:

Κατηγορία / Περιοχή Gross Yield Net Yield (Εκτίμηση) Κύρια Χαρακτηριστικά
Αθήνα & Θεσσαλονίκη (Κέντρο) 4.5% – 6.0% 3.2% – 4.5% Υψηλή ζήτηση, χαμηλό ρίσκο κενής περιόδου, σταθερή υπεραξία.
Φοιτητικά Ακίνητα (Πάτρα, Ιωάννινα κ.ά.) 6.0% – 7.5% 4.5% – 5.8% Μικρές γκαρσονιέρες/δυάρια, σταθεροί ενοικιαστές, αυξημένη φθορά.
Βραχυχρόνια Μίσθωση (Airbnb / Τουριστικά) 7.5% – 11.0% 4.8% – 7.0% Υψηλά έσοδα αλλά αυξημένα λειτουργικά έξοδα & εποχικότητα.
Προάστιες & Δευτερεύουσες Αστικές Περιοχές 5.5% – 7.0% 4.0% – 5.2% Χαμηλότερη τιμή αγοράς/τ.μ., καλή σχέση απόδοσης/τιμής.
Εμπορικά Ακίνητα (Καταστήματα / Γραφεία) 6.5% – 8.5% 5.0% – 6.5% Μακροχρόνια συμβόλαια, εξαρτάται άμεσα από την εμπορικότητα της οδού.

Συχνές Ερωτήσεις

Ό,τι χρειάζεται να ξέρεις για τον υπολογισμό και την απόδοση επένδυσης σε ακίνητο προς ενοικίαση.

Ο υπολογισμός του rental yield βασίζεται συνήθως σε πλήρη πληρότητα ενοικίασης όλο τον χρόνο, κάτι που στην πράξη σπάνια ισχύει απόλυτα. Κάθε μήνας που το ακίνητο μένει κενό μειώνει το πραγματικό ετήσιο εισόδημα, οπότε είναι χρήσιμο να δοκιμάζεις τον υπολογισμό με χαμηλότερο μηνιαίο ενοίκιο ή να αφαιρείς νοερά 1-2 μήνες εισοδήματος τον χρόνο για μια πιο ρεαλιστική εικόνα της απόδοσης.

Ο ΕΝΦΙΑ υπολογίζεται βάσει της αντικειμενικής αξίας του ακινήτου, της θέσης, της επιφάνειας, της παλαιότητας και άλλων συντελεστών, και καταβάλλεται ετησίως από τον ιδιοκτήτη ανεξάρτητα από το αν το ακίνητο ενοικιάζεται. Καθώς επιβαρύνει άμεσα τα ετήσια έξοδα, πρέπει να συμπεριλαμβάνεται στα «Ετήσια Έξοδα & Φόρους» του online εργαλείου για να προκύψει ρεαλιστική καθαρή απόδοση.

Η υπεραξία είναι η πιθανή αύξηση της εμπορικής αξίας του ακινήτου με την πάροδο του χρόνου, ανεξάρτητα από το εισόδημα ενοικίασης. Το rental yield δεν την περιλαμβάνει, καθώς μετρά μόνο την απόδοση από ενοίκια σε σχέση με το κόστος αγοράς· η συνολική απόδοση μιας επένδυσης σε ακίνητο προκύπτει από τον συνδυασμό του yield και της ενδεχόμενης υπεραξίας κατά την πώληση.

Στα αρχικά έξοδα αγοράς συνήθως περιλαμβάνονται ο φόρος μεταβίβασης ακινήτου, η αμοιβή συμβολαιογράφου, τα έξοδα δικηγόρου και υποθηκοφυλακείου/κτηματολογίου, τυχόν μεσιτικά, καθώς και το κόστος ανακαίνισης ή επισκευών πριν την πρώτη ενοικίαση. Όσο πιο πλήρη είναι αυτά τα κονδύλια, τόσο πιο ακριβής προκύπτει η καθαρή απόδοση (net yield) της επένδυσης.

Η ακαθάριστη απόδοση (Gross Yield) υπολογίζεται ως: (Ετήσια Έσοδα Ενοικίων ÷ Συνολικό Κόστος Αγοράς) × 100. Η καθαρή απόδοση (Net Yield) υπολογίζεται αν αφαιρέσεις τα ετήσια έξοδα (φόρους, ΕΝΦΙΑ, συντήρηση, κοινόχρηστα): [(Ετήσια Έσοδα - Ετήσια Έξοδα) ÷ Συνολικό Κόστος Αγοράς] × 100.

Στην ελληνική αγορά ακινήτων, μια ακαθάριστη απόδοση (Gross Yield) μεταξύ 5% και 7% θεωρείται ικανοποιητική για αστικά κέντρα, ενώ μια απόδοση 8% ή υψηλότερη θεωρείται πολύ καλή (αν και συχνά συνοδεύεται από μεγαλύτερο ρίσκο ή παλαιότητα ακινήτου). Η καθαρή απόδοση (Net Yield) διαμορφώνεται συνήθως 1,5% έως 2,5% χαμηλότερα λόγω φόρων και εξόδων.

Ο χρόνος απόσβεσης (Payback Period) δείχνει πόσα χρόνια απαιτούνται για να ανακτήσεις το αρχικό σου κεφάλαιο μέσω των καθαρών ενοικίων. Υπολογίζεται διαιρώντας το συνολικό κόστος αγοράς με το καθαρό ετήσιο εισόδημα: Συνολικό Κόστος ÷ Καθαρό Ετήσιο Εισόδημα = Έτη Απόσβεσης (π.χ. για καθαρή απόδοση 5%, η πλήρης απόσβεση επιτυγχάνεται σε 20 έτη).

Διαφήμιση Google AdSense — 728×90